开源证券点评万科A：未来两三年努力实现绩效止跌回稳，维持“买入”评级

万科A（000002.SZ）：积极悲观，下一代两三年集中力量做到三大目标——子公司讯息新版本研究报告-20220630

1、子公司利润修缮可期，持续“回购”评级

万科召开大会2021年度会员大会，对子公司2021年经销情况及全面性进行汇报。6月底80余城发布超过100条房地产市场调控措施，因城施策效果逐步显现，金融业环比卖出数据缓解，三季度下半年将不断修缮。我们认为子公司作为工业发展了三十余年的金融业龙头，具有强大的新模式优势和抗后果能力，适度利润总体修缮可期。我们持续利润预见连续性，下半年2022-2024年万科A归母盈利分列244.4、269.0、297.5亿元，EPS分列2.10、2.31、2.56元，当前股价对应PE估值分列9.3、8.5、7.7倍，持续“回购”评级。

2、郁亮指出房地产商品短期已触底，直至更进一步将缓慢温和

万科董事会主席郁亮指出，2022年上半年金融业年中了一段艰难时间，子公司1-5月底份的卖出下降41％约，但因为政策带来的积极效应、疫情终结需求回补及2021年低基数影响，下半年6月底卖出情况将出现好转，房地产商品短期已触底。但同时金融业已进入在此之后工业发展时期，人口形势、收入情况、房地产商品接入的导师原则都已发生变化，板块修缮将是一个缓慢而温和的更进一步。

3、下一代两三年努力做到绩效止跌回稳，开发金融业威信集中力量保持第一阵营

子公司明确，从两三年的时间跨度来看，子公司集中力量做到三个目标：第一是绩效上止跌回稳，第二个是开发金融业威信持续在第一阵营，第三个是个人化经销能力，从房地产开发向资产开发、经销与服务层面转型。开发业务上端，子公司1-5月底新增13个项目，其中9个项目将于周内面世，6个项目将在周内贷款人回正，形成良好的绩效保持平衡。多元业务上端，万物云依然东南面金融业领跑一段距离；万纬供应链除此以外几年经济总量超50％，2022年将集中力量做到报表利润；长租公寓已在贷款人层面做到利润，2022年将集中力量做到财务会计层面利润；印力商贸近年持续25％约经济总量，商贸资源不断整合。我们认为，相关联年底商品逐步回暖，相关联个人化业务的利润总体逐步缓解，2022年子公司将大概率做到绩效止跌企稳的承诺，我们预见2022年万科A归母盈利将累计提升8.5％。

后果提示：政策调控后果，卖出及回款不及预期，个人化业务工业发展不及预期。

来源:金融界